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不動産登記

不動産登記とは

不動産登記とは、大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載し、これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

相続登記

不動産の登記名義人（所有者）が亡くなられてから、相続人であるあなた様が、その不動産を売却したい場合、また金融機関から融資を受けたい場合等は、相続人全員で遺産分割協議を行った上でご自身の名義に書き換える必要が生じてきます。この手続きを相続登記といいます。
この手続は、いろいろなケースが考えられますが、自分の知らない相続人が存在していたり、あるいは、一部の相続人が行方不明であったり、他の相続人の債権者が差押えをしてきたり等、大変な手間と時間を要することもありえます。
その他にも、遺言書に基づく場合や、負債が多額であり返済できる見込みがない場合や財産がいらない場合は、ご自身を含め各相続人が自分が相続人であることを知ったときから3ヶ月以内であれば、家庭裁判所に相続放棄手続を行うことができます。

相続開始から申告までの手続きガイド

１．相続開始（被相続人の死亡）

２．死亡届の提出

死亡届の期限は死亡後7日以内となっていますが、死亡届を行わないと火葬や埋葬の許可証をもらえませんので、すみやかに行ってください。届出先は故人の本籍地、死亡地、または届出人の住所地のいずれかの市区町村役場で、医師の作成する死亡診断書（または死体検案書）を添付します。
また、死亡診断書は生命保険金を請求する際にも必要になりますので、複数枚もらっておくとよいでしょう。

※故人の預金を払い出すには
戸籍・除籍謄本、その他銀行が要求する書類の提出が必要になります。銀行によっては多少のちがいはありますが、遺産分割前は、相続人全員の連署による払戻請求が必要です。遺産分割後は、遺産分割協議書を提出し、名義変更または解約手続きを行います。

３．遺言書の有無の確認

初七日の法要が終わり、ひと段落ついたら、遺言書の有無を確認します。遺産分割後に遺言書が出てくると、手続きをやり直さなければなりません。
遺言書が発見され、封がしてあるときは、勝手に開けてはいけません。封印のある遺言書は、相続人全員の立会いのもと、家庭裁判所で開封することが法律で決められています。また、公正証書遺言以外の遺言書は、家庭裁判所の検認を受ける必要があります。検認は偽造・変造を防ぐために家庭裁判所が遺言書の現況を確認する手続きです。検認を受けるには被相続人の住所地を管轄する家庭裁判所に遺言書を持参し、申立てを行います。

４．相続人の確定

相続財産の調査と並行して、相続人を確定するための戸籍調査を行う必要があります。これは、被相続人の出生から死亡まで戸籍謄本（除籍謄本、原戸籍謄本）を取り寄せ、前の結婚での子供がいないか、または認知した隠し子がいないか確認します。

申請場所	本籍地を管轄する市区町村役場
戸籍謄本	1通　450円
除籍謄本	1通　750円
原戸籍謄本	1通　750円

５．相続財産の調査（遺産・負債の調査）

６．相続放棄・限定承認の申述

財産の調査にあたっては、故人の資産と負債の全てを洗い出し、財産目録を作成します。資産を超える負債があるときは「相続放棄」や「限定承認」をすることによって債務の承継を免れることができます。しかし、手続きのタイムリミットは相続放棄・限定承認とも自己のための相続開始を知った後３ヶ月以内に被相続人の住所地を管轄する家庭裁判所に申述を行わなければなりませんので、あまり時間に余裕は有りません。

相続放棄
相続人でなかったことになるので、財産も負債も一切承継しません。

限定承認
相続財産の範囲内で債務を弁済し、もし財産が残ればそれを相続します。どんなに債務が大きくても、相続財産を超えて弁済する必要はありません。この手続きは、相続人全員で行う必要があり、一人でも反対者がいると限定承認できません。また、一種の相続財産の精算なので手続きが煩雑で、実際上ほとんど利用されていません。

７．準確定申告

通常、所得税の確定申告の期限は毎年3月15日ですが、年の中途で死亡した人については、相続開始後4ヶ月以内に申告することが決められています。これを準確定申告といいます。また、被相続人が1月1日から3月15日までの間に前年分の確定申告をしないで死亡した場合は、その分の申告もあわせて行います。納付した所得税は被相続人に債務として、相続財産から控除できます。なお、一般的なサラリーマン（年収1000万円以下で、支払元が1ヶ所）は勤務先が一種の年末調整を行ってくれますので、準確定申告は不要です。

８．相続財産の確定・評価

遺産分割の際の財産の評価は、原則として分割協議をする時点での時価（実勢価格）とします。価格は相続人の話し合いで決めればよく、税務上の評価方法のような法律の決まりはありません。

９．特別代理人の選任

10．遺産分割協議

遺産分割協議は、相続人全員の参加が大原則です。相続人のひとりでも欠いた遺産分割協議は無効になります。さらに、相続人の中に未成年者がいる場合は、特別代理人を選任しておく必要があります。通常、未成年者については親権者が法定代理人として財産管理を行いますが、遺産分割の場合、未成年者と親権者は利益が相反する関係にあるので、親権者には代理権がありません。
特別代理人の選任は、親族の中から適切な人を候補に立て、子の住所地の家庭裁判所に申立てを行います。未成年の子が2人いるなら、2人の特別代理人の選任が必要です。
全員の合意により協議が成立したときは、それを証する「遺産分割協議書」を作成します。この遺産分割協議書は、相続人全員が署名、捺印します。印鑑は必ず実印で押印し、印鑑証明書を添付します。この遺産分割協議書は後日不動産の登記や銀行預金などの名義変更をする際にも必要になります。

11．不動産の移転登記、財産の名義変更

民法177条により、「遺産分割協議により相続分と異なる権利を取得した相続人は、その旨の登記をしなければ、分割後に当該不動産につき権利を取得した第三者に対し、自己の権利の取得を対抗できない」また、民法909条但書により、「遺産分割は相続開始時に遡るが、これをもって、第三者の権利を害することができない」
したがって、遺産分割協議が成立しても、登記をしなければ、自己の所有権を確実に確保したことにはならないので、すみやかに相続登記は済ませておきましょう。

12．相続税の申告

相続税の申告期限と納付期限は相続開始後10ヵ月以内ですので、相続税のかかる人は被相続人が死亡したときに住んでいた住所地を管轄する税務署へ申告しましょう。
なお、相続税申告用の財産リストは、税務署で所定のものがあります。

相続のココが知りたい

生前贈与

相続税等の節税対策として、配偶者間の贈与でよく使われる登記です。
控除される金額：2000万円＋（別途、その年の基礎控除額110万円）＝2110万円
下記の要件を参考にしてください。

　１．婚姻（婚姻の届出）してから２０年経過していること
　２．居住用不動産であること
　３．現在居住していること、または翌年の3月15日までには居住すること

暦年課税

毎年110万円の基礎控除額があり、これを超える部分には下記の速算表のとおり10～50％の税率で課税されます。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	―
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	25万円
600万円以下	30％	65万円
1,000万円以下	40％	125万円
1,000万円超	50％	225万円

相続時精算課税制度

平成15年度の税制改正により創設され、贈与税・相続税を一体化した新しい課税制度です。
この制度は、親から子への贈与について、住宅取得資金の場合は3500万円まで非課税で贈与できます。超過部分は一律20％に軽減された贈与税を支払い、相続時に、相続税額からその納めた贈与税額が控除されるというもので、文字どおり「相続時に税額を精算する制度」です。

デメリット

1. 直接的な相続財産の減少にはならない（相続時に相続財産に加算される）
   
2. 年間110万円の基礎控除（暦年課税）は使えなくなる
   
3. いったん選択すると相続時までの継続適用となり、途中で変更することはできない
   
4. 選択した親の贈与については、少額の贈与であってもすべて申告が必要になる
   

メリット

1. 相続税の心配のない人は安心して利用できる
   
2. 大型の特別控除住宅取得資金の場合は3500万円により、一度にまとまった金額を贈与できる
   
3. 父、母ごとに選択することができるので、選択していない方からは、年間110万円の基礎控除（暦年課税）の適用がある、また両方を選択すれば最高5000万円（住宅取得資金の場合は7000万円）の控除が受けられる
4. アパートなどの収益物件や、将来値上がりしそうな財産を贈与すれば相続税対策になる

暦年課税と相続時清算課税の比較

	暦年課税	相続時精算課税
贈与者、受贈者	制限なし	親（贈与者）　65歳以上 （住宅取得資金の場合は親の年齢制限なし） 子（受贈者）20歳以上
選択	不要	必要
控除額	年間110万円	住宅取得資金の場合は3500万円
税率	10～50％（6段階）	一律20％
相続財産の増減	減少	変わらない

建物の区分所有に関する登記（マンション）

建物の区分所有権というのは、一棟の建物内で、構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができる部分で、規約によって共用部分とされたもの以外のものを目的として成立する所有権のことをいいます（建物の区分所有等に関する法律第１条）。その中で代表的なもので、敷地利用権付（所有権に限らず、定期借地権の場合もあります）の分譲型のマンションがあります。

登記手続としましては、基本的には通常と同じですが、例外部分も多く、敷地権や共用部分の関係もあり、登録免許税の算出についても特殊性が出ます。

また、販売戸数が１００戸以上ともなると、一度に受託件数が２００件を超えたりし、手続上、大量の事務処理が集中しますので、それを取り扱う事務所としましても、相当のスタッフやノウハウが必要不可欠です。

そのため、事業主様からすると、それなりの処理能力・実績を備えた事務所が求められることになります。当事務所スタッフは、年平均４件をこなしています。

信託登記とは

信託の意味ですが、信託法第１条で「本法ニ於テ信託ト称スルハ財産権ノ移転其ノ他ノ処分ヲ為シ他人ヲシテ一定ノ目的ニ従ヒ財産権ノ管理又ハ処分ヲ為サシムルヲ謂フ」と定義しています。つまり財産権を有する人（委託者）が、信託行為によって、他人に財産権の名義や管理・処分権を帰属させ、信託目的に従って、受益者（利益を受ける人－本人又は第三者）のために、受託者（委託を受けた人）をしてその財産権を管理（保存、運用、改良、開発等を含む）または処分（消滅や移転、変更を含む）させる法律関係をいいます。

信託登記については、少し難解な登記であって事例も少なく、書籍や先例も数えるほどしかありませんでしたので、以前は実務であまり目にすることは無かったのですが、最近では、不動産の証券化・流動化に伴って、資金調達やオフバランスなどの理由で、不動産管理処分信託（信託受益権の売買を含む）による登記手続などが大変増えました。

不動産管理処分信託は、不動産を所有している人が、信託銀行に不動産の管理・処分を委託し、信託銀行（業務委託等含）が、その不動産から生み出される収益を受益者に配当し、これが投資家へ回るというようになります。しかし、不動産事業としては、税金や信託銀行の報酬などメリット・デメリットが検討されますが、１０億円を超える物件が多いようです。当事務所スタッフにおいても、信託設定及び受益権売買の処理実績は１２件あります。